Az országgyűlés tavalyi év végén elfogadta az egyes lakások áfa kulcsának 5%-ra történő csökkentését. A lakások áfa kulcsa 2020. január 1.-ig csökken a kedvezményes mértékre, majd azt követően normál adókulcsot kell alkalmazni a jelenlegi szabályok szerint.

Az 5%-os lakóingatlan Áfa

Az országgyűlés tavalyi év végén elfogadta az egyes lakások áfa kulcsának 5%-ra történő csökkentését. A lakások áfa kulcsa 2020. január 1.-ig csökken a kedvezményes mértékre, majd azt követően normál adókulcsot kell alkalmazni a jelenlegi szabályok szerint.

Mely ingatlanoknak csökken az áfa kulcsa?

Három feltétel együttes teljesülése esetén alkalmazható a kedvezményes adókulcs.

1) Az ingatlannak lakás céljára létesítettnek és az ingatlan nyilvántartásban lakás vagy lakóház megnevezéssel kell szerepelnie. A lakás fogalmába nem tartozik bele a vele összeépített vagy vele egy helyrajzi számon található, de a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges ingatlan, ingatlanrész. Így például garázs, műhely, gazdasági épület, stb. nem tekinthető lakóingatlannak. Vagyis ha olyan lakóingatlan kerül értékesítésre, amely a lakrészen kívül tartalmaz olyan helyiségeket, amelyek az előzőekben említésre kerültek, úgy az ingatlan értékét meg kell osztanunk, és a részeket eltérő adókulccsal kell számláznunk. Nyilván törekedni kell arra, hogy az egyes részek értékét a valóságos arányok alapján határozzuk meg.

2) A lakóingatlannak új építésűnek kell lennie vagy építés alatt állónak. Új építésűnek nevezzük az ingatlant, ha a használatba vételi engedélytől még két év nem telt el. Építés alatt álló az ingatlan, ha már van bejegyzés az építési naplóban, de még nincs használatba vételi engedély. A telek értékesítés 27%-os adókulccsal adózik.

3) A kedvezményes adókulcsú lakóingatlannak méretkorlátozás alá esnek. A több lakásos lakóház esetében az egyes lakások hasznos alapterülete nem haladhatja meg a 150 nm-t, az egylakásos lakóingatlanok esetében a hasznos alapterület a 300 nm nem haladhatja meg. A hasznos alapterület a nettó alapterületnek az a része, ahol a belmagasság meghaladja a 190 cm-t. Nettó alapterület: az épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe. A hasznos alapterület deffiniciójából adódik, hogy a tetőtéri lakások alapterületének csak töredék része számít bele a hasznos alapterületbe, vagyis a lakások akár 200-400 nm területűek is lehetnek.

A fenti szempontok együttes teljesülése esetén alkalmazható az 5%-os adókulcs, ha az ingatlan értékesítésre kerül.

Lakóingatlan értékesítésnek minősül:

• Az olyan értékesítés, amikor az ügyvéd adás-vételi szerződést köt egy adott ingatlanra, és a tulajdonjogot átjegyzik a Földhivatalban, az ingatlanértékesítésnek minősül, vagyis az 5%-os adókulcs alkalmazható, ha a korábbi feltételek teljesülnek.
• Ha generálkivitelező végzi az építést, és az elkészült építményt be kell jegyezni a Földhivatali nyilvántartásba, úgy a generálkivitelező szolgáltatása szintén termékértékesítésnek minősül, vagyis a kivitelező 5%-os áfa tartalmú számlát állít ki. E szituációt nevesíti az Áfa tv. a 10. § d) pontjában termékértékesítésnek, vagyis egy építési szerződést a jogszabály átminősít termékértékesítésnek.

Lakásépítés áfa visszatérítés

Mivel a lakásvásárlásnál az áfa mértékét 5%-ra csökkentette az országgyűlés, így annak érdekében, hogy a lakásépítőket nem terhelje magasabb közteher, mint a vásárlót, a kormány módosította a 256/2011(XII.6) Kormányrendeletet.

A rendelet alapján a természetes személy, ha a lakóingatlant épít, úgy a költségeinek áfa tartalmát 5 millió forint összegig visszaigényelheti.

A visszatérítési igény a telekvásárlás, az anyagvásárlás az építőipari munkák és egyéb bekerülési költségek során áthárított adóra érvényesíthető.

Fontos, hogy amennyiben generál-kivitelezésben építi a fővállalkozó a magánszemélynek az ingatlant (Áfa tv. 10.§ d) pont), úgy ő 5%-os adókulccsal számláz, így ez esetben áfa visszaigénylésre nincs mód.

A 6/2016. (II. 10.) Korm. rendelet 69. § szerint:

"(6) Az igénylő az adó-visszatérítési támogatás iránti kérelem benyújtásakor teljes bizonyító erejű magánokiratba foglaltan nyilatkozik arról, hogy nem kötött és az építési munkák befejezéséig nem köt olyan kivitelezési szerződést, amely alapján a vállalkozó az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésre alkalmas lakás vagy lakóépület felépítésére és igénylő részére történő átadására köteles."